Todos los meses pasa lo mismo. Los vecinos pagan su cuota, menos uno. Al principio parece un despiste. Luego son tres meses, luego un año. Y mientras tanto, el ascensor, la limpieza y el seguro hay que pagarlos igual, así que el agujero lo tapáis entre todos. Si eres presidente, administrador de fincas o simplemente un vecino harto, aquí te explicamos qué puede hacer la comunidad para recuperar ese dinero. Sin rodeos.
Pagar no es opcional: lo dice la ley
La Ley de Propiedad Horizontal es clara. Su artículo 9.1.e obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales del edificio según su cuota de participación o lo que fijen los estatutos. Da igual que no use el ascensor, que viva fuera o que no esté de acuerdo con la última derrama.
Si no está de acuerdo con un acuerdo concreto, tiene su camino: impugnarlo. Te lo contamos en cómo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios. Pero dejar de pagar no es una forma de protesta válida. Es una deuda.
Primer paso: el acuerdo de liquidación en la junta
Antes de reclamar nada, la comunidad tiene que dejar la deuda clara y por escrito. Eso se hace en junta de propietarios: se aprueba la liquidación de la deuda, es decir, cuánto debe ese vecino y por qué conceptos.
Ese acuerdo hay que notificárselo al propietario moroso. Es un paso que muchas comunidades hacen deprisa y mal, y luego se paga caro. La notificación debe hacerse en el domicilio que el propietario haya designado o, si no, en el piso. Si no hay forma de localizarle, la ley prevé la notificación en el tablón de anuncios de la comunidad durante un plazo determinado. Guarda prueba de todo.
El certificado de deuda
Con el acuerdo aprobado y notificado, el secretario de la comunidad emite un certificado de deuda. Lo firma él, con el visto bueno del presidente. En muchas comunidades el secretario es el propio administrador de fincas.
Este documento es la pieza clave. Recoge el importe exacto, los conceptos y la fecha del acuerdo. Si está bien hecho, todo lo que viene después es más sencillo. Si tiene errores, el moroso tendrá argumentos para defenderse. Merece la pena revisarlo con calma antes de dar el siguiente paso.
La vía judicial
Si el vecino sigue sin pagar, la comunidad puede reclamar en el juzgado. La ley de propiedad horizontal está pensada para que esto sea ágil, porque una comunidad no puede estar años financiando a quien no paga.
En reclamaciones de importe reducido, la ley permite que la comunidad acuda sin abogado ni procurador. Es una posibilidad real. Pero que se pueda no significa que convenga siempre: un error en la cuantía, en la notificación o en los documentos puede alargar el asunto meses o hacerlo naufragar. Y si el moroso se opone con abogado, la cosa cambia. Lo sensato es asesorarse antes de presentar nada.
¿Y los gastos de reclamar?
Reclamar cuesta dinero: burofaxes, honorarios, tasas. La ley permite que los gastos del requerimiento previo se incluyan en la reclamación. Y si la comunidad así lo acuerda en junta, o se piden en el procedimiento, otros gastos de la reclamación pueden repercutirse en el propietario moroso. No es justo que lo paguen los que sí cumplen.
Mientras tanto: el fondo de reserva
Toda comunidad debe tener un fondo de reserva para imprevistos y mantenimiento. Cuando hay un moroso, muchas veces es ese fondo el que cubre el hueco a corto plazo. Funciona como colchón, pero no está para eso indefinidamente: si se vacía, llegan las derramas para todos. Otra razón para no dejar pasar el tiempo.
El moroso no puede votar en la junta
Hay una consecuencia que muchos desconocen. El artículo 15.2 LPH establece que el propietario que no esté al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad puede asistir a la junta, pero no votar. Salvo que haya impugnado judicialmente esas deudas o las haya consignado.
En el acta debe constar qué propietarios están privados del derecho de voto. Es un detalle importante: si se hace mal, el acuerdo de esa junta puede quedar expuesto a una impugnación.
Si el piso se vende, la deuda no desaparece
Muchos morosos acaban vendiendo. Y aquí la ley protege a la comunidad con lo que se llama afección real. Según el artículo 9.1.e LPH, quien compra el piso responde con el propio inmueble de las cuotas pendientes del año en curso y de los tres años naturales anteriores.
Por eso, cuando alguien vende, debe aportar un certificado de la comunidad sobre el estado de sus deudas. Para la comunidad, tener la deuda bien documentada en ese momento marca la diferencia.
Cuidado con el tiempo: la prescripción
Las deudas no son eternas. Como regla general, las cuotas periódicas de la comunidad prescriben a los cinco años (artículo 1966 del Código Civil). Hay matices sobre cuándo empieza a contar el plazo y qué lo interrumpe, así que no conviene apurar. Cuanto antes se actúe, mejor.
¿Tu comunidad está en Cataluña?
Entonces las reglas son otras. En Cataluña la propiedad horizontal se rige por el Código civil catalán (libro V), no por la LPH estatal. La lógica es parecida, pero cambian requisitos, mayorías y algunos plazos, también los de prescripción. Si tu comunidad está allí, asegúrate de aplicar la norma correcta desde el primer paso.
Preguntas frecuentes
¿Podemos cortarle el agua o la luz al vecino que no paga?
No. La comunidad no puede tomarse la justicia por su mano cortando suministros ni impidiendo el uso de servicios comunes. Hacerlo puede volverse en vuestra contra. La deuda se reclama por las vías que prevé la ley.
¿Se puede poner una lista de morosos en el tablón del portal?
Con mucho cuidado. Publicar nombres y deudas a la vista de cualquiera puede chocar con la normativa de protección de datos. Lo que sí está previsto es la comunicación de la deuda dentro del procedimiento de la junta. Antes de colgar nada, consúltalo.
¿Y si el piso se vende con la deuda pendiente?
El piso queda afecto al pago de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores, así que el nuevo propietario responde de ese tramo. Por eso es importante que la comunidad tenga la deuda bien documentada y al día.
¿Tenéis un vecino que no paga?
Cada comunidad y cada deuda tienen su historia. Cuéntanos la vuestra y te orientamos sobre cómo recuperar lo que se debe. Llevamos 17 años ejerciendo, trabajamos 100 % online en toda España y hablas directamente con el abogado que lleva el asunto. Puedes ver cómo ayudamos a comunidades y administradores en Comunidades de propietarios o escribirnos ahora por WhatsApp al 625 279 251 con el mensaje «Hola, en mi comunidad hay un vecino que no paga las cuotas y queremos saber cómo reclamarle.».
Información orientativa que no garantiza resultados; cada caso debe valorarse de forma individual.